2021年12月中央經濟工作會議首提新發展模式。針對房地(dì / de)産原有發展模式暴露出(chū)的(de)問題，市場普遍認爲(wéi / wèi)需要(yào / yāo)在(zài)供地(dì / de)模式、住房供應模式、融資模式、開發模式等方面做出(chū)一(yī / yì ／yí)系列方向性調整。在(zài)供地(dì / de)模式上(shàng)，要(yào / yāo)逐步完善人(rén)地(dì / de)挂鈎的(de)土地(dì / de)出(chū)讓政策，提高土地(dì / de)率；要(yào / yāo)厘清存量建設用地(dì / de)規模和(hé / huò)現狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地(dì / de)入市步伐，形成多元化供地(dì / de)，穩地(dì / de)價穩房價。在(zài)融資模式上(shàng)，要(yào / yāo)拓寬房企融資渠道(dào)，擴大(dà)直接融資比重，加速發展REITs等多種融資模式，降低金融系統風險。在(zài)住房供應模式上(shàng)，加快建立和(hé / huò)完善住房保障體系，大(dà)力發展以(yǐ)保障性租賃住房爲(wéi / wèi)主的(de)租賃住房市場，落實「租購同權」；逐漸取消商品房預售制度，避免房地(dì / de)産項目爛尾造成的(de)金融風險和(hé / huò)人(rén)民财産風險。在(zài)房地(dì / de)産存量運營模式上(shàng)，引導企業從增量開發轉向存量運營，提高運營能力，逐漸擺脫高杠杆、高負債、高周轉的(de)開發模式。
（一(yī / yì ／yí)）物業服務
疫情期間物業公司深入小區治理爲(wéi / wèi)物業公司增加了(le／liǎo)新的(de)競争力，同時(shí)由于(yú)政策支持力度不(bù)斷加大(dà)， 疫情以(yǐ)來(lái)中央層面陸續發文支持和(hé / huò)鼓勵物業服務業發展，支持發揮物業服務在(zài)城市治理、生活服務中的(de)重要(yào / yāo)作用，未來(lái)房企物業服務将持續快速發展。據測算，到(dào)2030年全國(guó)住宅和(hé / huò)非住宅物業管理面積分别爲(wéi / wèi)272、117億平，總體市場規模2.13萬億元，其中，基礎物業服務市場規模1.55萬億元、增值服務0.58萬億元。
受益于(yú)資本推動，商品房交付規模擴大(dà)，非住宅領域進一(yī / yì ／yí)步放開以(yǐ)及城市服務、增值服務等新業态的(de)湧現，近年來(lái)我國(guó)物業服務營收增幅逐年擴大(dà)。2021 年56家上(shàng)市物業企業披露的(de)年報顯示，全年合計實現營業收入1811億，同比增長50.53%，全年合計實現歸母淨利潤227億，同比增加50.0%，近年來(lái)維持較高的(de)增速。
目前物業服務收入主要(yào / yāo)包括基礎物業管理、小區增值、非業主增值、其他(tā)服務收入。随着中高頻、剛需型生活服務滲透率提高以(yǐ)及産品和(hé / huò)服務體系能力的(de)提升，小區增值服務仍有較大(dà)發展空間。
從行業整體發展機遇來(lái)看，一(yī / yì ／yí)方面，目前物業公司的(de)增值服務正處在(zài)快速探索與發展階段，覆蓋的(de)業态逐漸增多，行業空間的(de)上(shàng)限在(zài)不(bù)斷提升，未來(lái)物業行業的(de)業務範圍将持續延伸，從傳統的(de)住宅物業管理，到(dào)商業、公共、基礎設施，乃至片區、城市的(de)綜合管理，從基礎服務，到(dào)設施服務，再到(dào)資産服務。另一(yī / yì ／yí)方面，物業服務行業整體的(de)管理經營依舊比較粗放，中後台數字化程度仍有較大(dà)提升空間，未來(lái)行業的(de)運營能力和(hé / huò)盈利能力有望随着科技化升級迎來(lái)進一(yī / yì ／yí)步的(de)改善。
（二）租賃住房業務
政府「租售并舉」的(de)頂層政策明确，人(rén)口加速向大(dà)城市和(hé / huò)區域聚集，我國(guó)住房租賃市場有望持續穩定增長，相關市場預測，到(dào)2025年我國(guó)住房租賃市場規模有望達到(dào)3.28萬億，年複合增長率爲(wéi / wèi)7.99%。頂層政策方面，持續加大(dà)對租賃住房的(de)支持力度。國(guó)務院辦公廳印發《關于(yú)加快發展保障性租賃住房的(de)意見》， 要(yào / yāo)求擴大(dà)保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不(bù)足。同時(shí)，基礎設施公募REITs将保障性租賃住房納入試點範圍。各地(dì / de)實施規劃和(hé / huò)扶持政策也(yě)相繼落地(dì / de)，深圳市人(rén)才安居集團項目正式申報，成爲(wéi / wèi)全國(guó)首單正式申報的(de)保障性租賃住房REITs項目，北京、上(shàng)海、重慶等多地(dì / de)已有保障性租賃住房REITs試點項目正在(zài)推進中，預計未來(lái)将有更多保障性租賃住房REITs 項目湧現出(chū)來(lái)。人(rén)口流動方面，一(yī / yì ／yí)是(shì)我國(guó)人(rén)口加速向大(dà)城市和(hé / huò)區域聚集，住房需求持續增加。全國(guó)第七次人(rén)口普查調查結果顯示，截至2020年底，北京、上(shàng)海、廣州、深圳、成都和(hé / huò)重慶等六個(gè)城市常住人(rén)口超1700萬，其中，深圳和(hé / huò)廣州的(de)外來(lái)人(rén)口與城市總人(rén)口的(de)比例分别爲(wéi / wèi)69%和(hé / huò)50%；上(shàng)海和(hé / huò)北京的(de)外來(lái)人(rén)口占比也(yě)達到(dào)42%和(hé / huò)39%，超大(dà)城市住房需求持續增加。二是(shì)市轄區内人(rén)口流動性增強，推動租賃住房需求擴大(dà)。2020年市轄區内人(rén)戶分離人(rén)口規模約爲(wéi / wèi)1.17億，與2010 年的(de)0.4億相比增加了(le／liǎo)約0.77億，增長192.7%。
從行業整體發展機遇來(lái)看，目前中國(guó)的(de)住房租賃市場主要(yào / yāo)分爲(wéi / wèi)市場化租賃市場和(hé / huò)保障型租賃市場，其中，市場化租賃市場按産權集中度分爲(wéi / wèi)分布式和(hé / huò)集中式兩種，仍以(yǐ)質量良莠不(bù)齊的(de)C2C爲(wéi / wèi)主，品牌化、機構化長租公寓占比極低，遠低于(yú)美國(guó)、日本等成熟市場，因此産權集中、便于(yú)标準化運營和(hé / huò)管理的(de)集中式長租公寓受到(dào)越來(lái)越多市場參與者的(de)關注，并且是(shì)未來(lái)供應的(de)主要(yào / yāo)類型。
（三）輕資産代建業務
我國(guó)代建起源于(yú)政府代建，近年來(lái)商業代建伴随房地(dì / de)産行業的(de)發展而(ér)迅速擴容且具備增長潛力，目前已呈現政府代建、商業代建、資本代建三足并存的(de)局面。根據中指院數據，2010-2020年中國(guó)房地(dì / de)産代建市場單年新簽合約項目數量及建築面積年複合增速均超24%， 預計2025年國(guó)内代建潛在(zài)市場面積有望增至9.1億平。2021年中國(guó)代建行業爲(wéi / wèi)4.8%的(de)滲透率，而(ér)按照歐美國(guó)家30%的(de)滲透率預估，中國(guó)代建行業仍有5.2倍的(de)滲透空間，整體代建市場前景可觀。目前百強房企中共有38家房企進入代建賽道(dào)，随着其它房企陸續加入，代建市場将有更多的(de)競争者。
代建的(de)本質是(shì)提供項目運營服務的(de)輕資産模式，利潤率較高，在(zài)市場震蕩期受波及影響較小。以(yǐ)行業龍頭綠城管理和(hé / huò)中原建業爲(wéi / wèi)例，2021年兩家上(shàng)市企業的(de)淨利潤增速分别爲(wéi / wèi)31.9%及13%；毛利也(yě)維持在(zài)高位水平： 中原建業維持着59%的(de)淨利潤率，綠城管理2021年毛利率爲(wéi / wèi)46.4%。
從行業整體發展機遇來(lái)看，政府代建方面，政策鼓勵的(de)城市基礎設施建設、城市更新及保障性住房等亦有望帶來(lái)代建存量及增量拓展市場。商業代建方面，集中供地(dì / de)和(hé / huò)前期政策收緊，一(yī / yì ／yí)方面，中小型企業生存壓力增大(dà)，與知名度高的(de)代建公司合作，有助于(yú)提高其市場知名度和(hé / huò)市場競争能力；另一(yī / yì ／yí)方面，2021年以(yǐ)來(lái)行業深度調整，衆多開發經驗不(bù)足的(de)地(dì / de)方國(guó)企和(hé / huò)城投公司大(dà)量拿地(dì / de)，爲(wéi / wèi)代建行業發展提供潛在(zài)動力。資本代建方面，随着金融機構參與出(chū)險及高壓房企資産處置，代建企業可将專業優勢與金融機構的(de)資金優勢相結合，實現雙赢。
（四）城市更新業務
近年來(lái)，我國(guó)城市化進程不(bù)斷加快，人(rén)口持續地(dì / de)向都市圈湧入，不(bù)少城市面臨開發強度日趨飽和(hé / huò)、土地(dì / de)資源日益稀缺的(de)現狀，在(zài)城市規模有限的(de)背景下， 我國(guó)大(dà)城市增量土地(dì / de)供應越來(lái)越少，尤其是(shì)一(yī / yì ／yí)線城市已從增量時(shí)代進入存量時(shí)代，城市改造成爲(wéi / wèi)推動城市發展和(hé / huò)土地(dì / de)高效利用的(de)重要(yào / yāo)渠道(dào)和(hé / huò)新增長點。據克而(ér)瑞數據顯示，截至2021年上(shàng)半年度，TOP50房企中有超過60%已進駐城市更新闆塊，同時(shí)近九成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在(zài)15%-30%之(zhī)間。
整體上(shàng)看，城市改造項目相比純淨地(dì / de)開發而(ér)言， 盈利能力突出(chū)，但也(yě)存在(zài)開發周期長，周轉慢的(de)特點。城市改造項目存在(zài)複雜的(de)利益關系，新涉及主體衆多，政府、企業、公衆反複博弈，操作難度大(dà)，因此土地(dì / de)成本相對較低，針對個(gè)别項目，政府甚至會給開發商相應的(de)補貼，鼓勵企業參與，且可以(yǐ)回避依賴招拍挂等競争激烈的(de)高價拿地(dì / de)模式，實現具成本優勢的(de)高質量土地(dì / de)儲備。
從整體發展機遇來(lái)看，一(yī / yì ／yí)方面，一(yī / yì ／yí)二線城市是(shì)城市改造重點。其中，珠三角城鎮化率已經達到(dào)了(le／liǎo)86.28%，城鎮化已經進入成熟階段，深圳和(hé / huò)廣州的(de)政策體系最爲(wéi / wèi)完善，東莞、中山、惠州、佛山、肇慶等緊随其後，目前已基本進入政策調整和(hé / huò)完善期。此外。長三角地(dì / de)區成長率普遍超過70%，以(yǐ)上(shàng)海爲(wéi / wèi)龍頭發展迅速，南京、杭州、無錫等地(dì / de)相繼發力；北京、天津、石家莊正在(zài)穩步推進。另一(yī / yì ／yí)方面，央企、國(guó)企具備多重優勢。受限于(yú)城市更新業務周期長、資金回流慢的(de)特點，即便收益可觀，賽道(dào)内房企也(yě)承受着較大(dà)的(de)資金壓力，非規模房企亦是(shì)不(bù)敢輕易嘗試，多重因素叠加下，城市更新項目的(de)融資問題亟待解決，目前仍以(yǐ)央企、國(guó)企爲(wéi / wèi)主。
（五）「住」以(yǐ)外的(de)資産運營業務
在(zài)行業強管控的(de)背景下，未來(lái)房企通過開發銷售業務盈利的(de)難度加大(dà)，通過資産運營提升盈利和(hé / huò)融資能力的(de)重要(yào / yāo)性将進一(yī / yì ／yí)步凸顯。在(zài)「住」以(yǐ)外的(de)不(bù)動産運營、管理及服務領域，業态可以(yǐ)是(shì)全方位的(de)，不(bù)僅是(shì)購物中心、寫字樓、産業園、酒店、停車場，還有學校、醫院、公共交通設施、文化活動場所、企業或機構總部、從景區、園區到(dào)河道(dào)的(de)各類公共空間，都需要(yào / yāo)管理。與這(zhè)些業态發生關聯的(de)機構與人(rén)群，都需要(yào / yāo)各種服務，包括這(zhè)些業态的(de)業主/持有者，或者使用者/租戶，以(yǐ)及在(zài)業态裏工作、生活，從事經濟、社會、文化活動的(de)機構與人(rén)群。
